تأخیر در پروژههای ساختمانی، درست مانند بیماری مزمنی است که اگر درمان نشود، مرگ پروژه را رقم میزند. تصور کنید ساختمانی که قرار بود ۱۸ ماهه تحویل شود، اکنون وارد سال سوم شده است. تورم بیداد میکند، سرمایه خوابیده است و پیشفروشکنندگان عصبانیاند. در این میان، انگشت اتهام به سمت چه کسی نشانه میرود؟ آیا مهندس مجری مقصر است؟ یا مالک که پول نداده؟ یا شاید هم شهرداری که مجوزها را دیر صادر کرده؟ تعیین مقصر در این کلاف سردرگم، نیازمند بررسی دقیق نوع تأخیرات است.
پاسخگویی بستگی به نوع تأخیر دارد. اگر تأخیر “مجاز” باشد (ناشی از عوامل خارج از کنترل مثل فورس ماژور یا دیرکرد مالک در پرداخت)، مسئولیتی متوجه مهندس مجری نیست و حتی زمان پروژه تمدید میشود. اما اگر تأخیر “غیرمجاز” باشد (ناشی از قصور، ضعف مدیریت، یا کمکاری مجری)، مهندس مجری مسئول جبران خسارت دیرکرد است و باید جریمههای قراردادی را بپردازد.
تأخیرات مالی
بخش عمدهای از تأخیرات ریشه در مسائل مالی دارد. وقتی مالک در پرداخت صورتوضعیتها تأخیر میکند، مجری نمیتواند تامین مصالح پروژه را به موقع انجام دهد.
مثلاً برای خرید میلگرد، مجری نیاز به استعلام قیمت و پرداخت نقدی دارد. اگر پول نباشد، او نمیتواند از نوسانات قیمت روز آهن در امان بماند و خرید را انجام دهد.
گاهی اوقات مجری به خاطر قیمت رقابتی پایین در مناقصه برنده میشود، اما بعداً متوجه میشود که برآورد هزینه ساخت اشتباه بوده است.
در این حالت، او سعی میکند با خرید چکی یا پیدا کردن شرایط پرداخت اقساطی کار را پیش ببرد، اما فروشندگان بازار آهن معمولاً چکهای طولانیمدت را قبول نمیکنند.
اینجاست که کار میخوابد. این نوع تأخیرات اگر ناشی از عدم پرداخت مالک باشد، مجاز است، اما اگر ناشی از ناتوانی مالی مجری در مدیریت نقدینگی باشد، غیرمجاز است.
متاسفانه بسیاری از مالکان و مجریان به این نکات توجه نمیکند.
این “اشطباه” باعث ورشکستگی میشود.
تأخیرات فنی
گاهی پول هست، اما مدیریت نیست. مهندس مجری موظف است برنامه زمانبندی دقیق (CPM) داشته باشد.
اگر مجری نتواند اکیپهای کاری را هماهنگ کند، مثلاً گچکار بیاید اما لولهکشی تمام نشده باشد، تداخل کاری ایجاد میشود.
یا مثلاً مجری برای خرید مستقیم از کارخانه اقدام کرده اما زمان حمل و نقل را در نظر نگرفته و مصالح دیر میرسد.
انتخاب تامینکننده نامناسب که تعهد تحویل فوری ندارد، میتواند کل پروژه را ماهها عقب بیندازد.
همچنین عدم پیشبینی هزینه تمام شده دقیق باعث توقفهای مکرر میشود.
در این موارد، مجری باید پاسخگو باشد زیرا نتوانسته وظایف حرفهای خود را انجام دهد.
تیمهای مدیریتی باید برنامهریزی دقیق داشته باشد.
هرگونه “تعلیل” در این زمینه نابخشودنی است.
آقا جان! یا کار کن یا برو کنار!
ببین داداش من، قصه تعریف نکن. وقتی میگی پروژه ۶ ماهه تمومه، یعنی ۶ ماهه. اینکه بگی “اوستا حسن نیومد” یا “ماشین آجر خراب شد” واسه منِ مالک نون و آب نمیشه. من پول دادم، خونهمو میخوام. اگه نمیتونستی، چرا قرارداد بستی؟ چرا الکی گفتی من فلانم و بیسارم؟ حالا که کار گیر کرده، داری آسمون ریسمون میبافی؟ مرد باش پای حرفت وایسا. اگه دیر کردی، باید خسارت بدی. نمیتونی هم کار کنی، بکش کنار بذار یه آدم کاربلد بیاد سر ساختمون. این مسخرهبازیها تو صنف ما جایی نداره، اینجا جای آدمای خوشقوله، نه بهونهتراش.
نقل قول تخصصی:
“در دعاوی حقوقی ساختوساز، تفکیک تأخیرات همزمان (Concurrent Delays) پیچیدهترین بخش ماجراست. طبق اصول حقوق مهندسی و استانداردهای SCL (انجمن حقوق ساختوساز)، اگر در یک بازه زمانی مشخص، هم مالک در پرداخت تأخیر داشته باشد و هم مجری در اجرا کوتاهی کرده باشد، تعیین سهم هر طرف (فاصله اضافی دوگانه) در تأخیر نهایی نیازمند تحلیلهای دقیق مسیر بحرانی (Critical Path Method) است.”
منبع علمی
بر اساس ماده ۳۰ “شرایط عمومی پیمان (نشریه ۴۳۱۱)”، انواع تأخیرات مجاز و غیرمجاز به تفصیل شرح داده شده است. طبق این ماده، اگر تأخیر خارج از اختیار پیمانکار (مجری) باشد، مدت پیمان تمدید میشود؛ اما اگر ناشی از قصور او باشد، مشمول جرایم تأخیر (ماده ۵۰) خواهد شد.