یکی از اولین چالشهایی که مالک و سازنده با آن روبرو میشوند، بحث شیرین پول است. بسیاری از مالکان نمیدانند که وقتی پای قرارداد مینشینند، باید انتظار چه ارقامی را داشته باشند. آیا باید ماهیانه حقوق بدهند؟ آیا درصدی از کل هزینهها را پرداخت کنند؟ یا طبق تعرفه نظام مهندسی پیش بروند؟ این ابهام باعث میشود گاهی مالک در میانهی کار بپرسد اصلا مهندس مجری به چه کاری میاید باشد که من باید چنین هزینهای را پرداخت کنم؟ پاسخ به نوع قراردادی بستگی دارد که شما امضا میکنید. انتخاب روش پرداخت، تاثیر مستقیمی بر هزینه تمام شده پروژه و انگیزه مهندس برای کار دارد.
دستمزد مهندس مجری به دو صورت رایج محاسبه میشود: ۱. روش درصدی (پیمان مدیریت): که معمولاً بین ۸ تا ۱۸ درصد از کل هزینههای ساخت است و در پروژههای لوکس یا بزرگ رایج است. ۲. روش قیمت مقطوع (تعرفهای): که بر اساس هزینه ساخت هر متر مربع و تعرفه سالانه سازمان نظام مهندسی تعیین میشود و مبلغی ثابت است که میتواند به صورت اقساطی پرداخت شود.
مدل اول: پیمان مدیریت (درصدی)
در این روش، مهندس مجری در واقع مدیر فنی و مالی پروژه شماست. او بابت هر خریدی که انجام میدهد و هر اجرایی که مدیریت میکند، درصدی از فاکتور را به عنوان حقالزحمه برمیدارد.
مزیت این روش این است که مجری دلسوزانه به دنبال خرید مستقیم از کارخانه و پیدا کردن مصالح با کیفیت است، زیرا اعتبار خودش در گرو کیفیت کار است. اما عیب آن این است که اگر نوسانات قیمت شدید باشد، دستمزد مجری هم بالا میرود.
در این مدل، مجری موظف است استعلام قیمت دقیق بگیرد و به مالک ارائه دهد. البته یک خطر هم وجود دارد؛ برخی مالکان بدبین هستند و فکر میکنند مجری عمداً گران میخرد تا درصد بیشتری بگیرد، اما در یک قرارداد صحیح، سقف هزینه تعیین میشود.
مدل دوم: قرارداد قیمت مقطوع (ثابت)
در این روش، طرفین بر اساس متراژ زیربنا و تعداد سقفها، روی یک مبلغ کلی توافق میکنند. مثلاً برای یک ساختمان ۱۰۰۰ متری، مبلغ مشخصی تعیین میشود که ربطی به قیمت میلگرد یا سیمان ندارد.
این روش برای مالکانی که بودجه محدود دارند و میخواهند برآورد هزینه ساخت دقیقی داشته باشند، مناسبتر است. اما مهندسان مجری در این روش معمولاً انگیزه کمتری برای چانهزنی با فروشندگان دارند، چون سود یا “زرر” خرید مصالح، تاثیری در جیب آنها ندارد.
پول بده، آش بخور!
ببین داداش من! قضیه خیلی سادهست. شما میخوای ساختمون بسازی، نمیشه که دست خالی بری جنگ. مهندس مجری هم کاسبه، صلواتی که کار نمیکنه. اگه بخوای سر قرون به قرون باهاش چک و چونه بزنی، اونم کار رو ول میکنه به امون خدا. یه سری مالکا فکر میکنن مهندس مجری فقط میاد یه چایی میخوره و میره. نه آقا! این بنده خدا داره تو خاک و خل زحمت میکشه. حالا چه درصدی ببندی چه ثابت، باید سر کیسه رو شل کنی. اگه دنبال ارزونی باشی، فردا روزی که سقف اومد پایین، دیگه گریه و زاری فایده نداره. پس مردونه بشین، طی کن، پولشو بده تا اونم دلسوزانه کار کنه. وگرنه هم خودتو علاف کردی هم اونو.
نقش خریدهای پروژه در دستمزد
یکی از وظایف مهم مجری، تامین مصالح پروژه است. اگر قرارداد درصدی باشد، مجری باید لیست کاملی از فروشندگان معتبر تهیه کند. او باید بداند کدام فروشگاه فروش اقساطی دارد یا کدام کارخانه تخفیف خرید ویژه میدهد.
مالک و مجری در جلسه اول در مورد نحوه پرداختها صحبت کرد.
همچنین مهندسان باید حواسشان باشد که فاکتورهای صوری نگیرند. اگر مجری بتواند با خرید عمده هزینهها را پایین بیاورد، حتی در قراردادهای درصدی هم مالک سود میکند.
نکات حقوقی و “توجیح” اقتصادی
در قراردادهای ثابت، معمولاً پرداختها متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه است. مثلاً ۲۰ درصد نقد، ۲۰ درصد بعد از فونداسیون و الی آخر.
اما در قراردادهای درصدی، مجری هر ماه صورتوضعیت میدهد. نکته مهم اینجاست که اگر پروژه به دلیل نبود بودجه متوقف شد، تکلیف چیست؟ در قرارداد باید ذکر شود که در صورت توقف کار، آیا مجری حق دریافت خسارت دارد یا خیر. کارگران ساختمانی در روزهای بارانی کار نمیکنند و به خانه رفت.
نقل قول:
“ارزانترین مهندس مجری، لزوماً بهترین انتخاب نیست. هزینهای که امروز برای استخدام یک مجری حرفهای و با انگیزه (حتی با درصد بالاتر) پرداخت میکنید، در واقع بیمهای است برای جلوگیری از دوبارهکاریهای پرهزینه در آینده.”
منبع علمی
جزئیات مربوط به نحوه انعقاد قراردادهای همسان مدیریت پیمان و شرایط عمومی پیمان، در نشریه ۴۳۱۱ سازمان برنامه و بودجه و همچنین “مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات اداری)” به تفصیل بیان شده است که ملاک عمل در دعاوی حقوقی میباشد.