یکی از چالشهای اصلی بین مالکین و مهندسان، بحث مدت زمان قرارداد است. مالک میخواهد کار سریع تمام شود تا سرمایهاش بازگردد، و مهندس میخواهد زمانی واقعبینانه داشته باشد تا درگیر مسئولیتهای حقوقی پس از اتمام قرارداد نشود. در اینجا این سوال پیش میآید که اصلا مهندس مجری به چه کاری میاید اگر نتواند زمان را مدیریت کند؟ واقعیت این است که او مدیر زمان است، نه جادوگر زمان؛ و تعیین مدت قرارداد تابع فرمولهای خاصی است.
مدت زمان قرارداد مهندس مجری معمولاً بر اساس متراژ زیربنا و تعداد سقفهای پروژه و مطابق با جدول زمانبندی پیشنهادی سازمان نظام مهندسی استان (مثلاً ۱۲، ۱۸، ۲۴ یا ۳۶ ماه) تعیین میشود. البته این زمان با توافق طرفین و بسته به شرایط خاص پروژه قابل افزایش یا کاهش است.
۱. تاثیر متراژ و پیچیدگی بر زمان
طبیعتاً زمان لازم برای ساخت یک ویلای دوبلکس با یک برج ۲۰ طبقه متفاوت است. مهندس مجری قبل از امضای قرارداد، یک برآورد هزینه ساخت و برآورد زمانی انجام میدهد. او باید زمان لازم برای تجهیز کارگاه، گودبرداری، اسکلت و نازککاری را محاسبه کند.
اگر پروژه پیچیده باشد و نیاز به تامین مصالح پروژه خاص از خارج کشور باشد، زمان قرارداد باید طولانیتر در نظر گرفته شود.
متاسفانه در برخی قراردادها، زمانبندیها دقیق محاسبه نشدند و پروژه نیمهکاره ماند.
۲. نقش نوسانات بازار در تعیین زمان
شاید تعجب کنید، اما نوسانات قیمت در بازار آهن و مصالح، روی زمان قرارداد تاثیر مستقیم دارد. وقتی مالک به دلیل گرانی ناگهانی، توان خرید ندارد، پروژه متوقف میشود.
مجری باهوش، هنگام عقد قرارداد، یک بازه زمانی شناور برای توقفهای احتمالی ناشی از مشکلات مالی در نظر میگیرد. او باید هزینه تمام شده را پیشبینی کند و بداند که اگر مالک نتواند طبق شرایط پرداخت عمل کند، زمان پروژه کش میآید.
در اینجا “طوافق” کتبی برای تعلیق مدت پیمان ضروری است تا مسئولیت از دوش مجری برداشته شود.
۳. واقعیت کف بازار
داداش من! فکر نکن حالا که پروانه گرفتی فردا کلید تحویل میدی. اینجا ایرانه! یه روز سیمان نیست، یه روز کارگر رفته ولایتش برنگشته. یهو میبینی قیمت میلگرد کشید بالا، همه چی قفل شد. اون مهندس مجری که اولش قرارداد یک ساله میبنده، باید حواسش باشه که تو این بازار، زمان مثل بستنی آب میشه. الکی نبند ۱۲ ماهه، بعدش کاسه چه کنم دستت بگیری واسه تمدید قرارداد. شل کن، یه تایم معقول بذار که نه سیخ بسوزه نه کباب. اگه دیدی مالک خیلی عجله داره، بهش بگو با حلوا حلوا کردن دهن شیرین نمیشه، کار مهندسی زمان خودشو میخواد.
۴. تمدید قرارداد و نکات حقوقی
اگر مدت قرارداد تمام شود و ساختمان تمام نشود، چه میشود؟ قانوناً مسئولیت مجری تمام میشود مگر اینکه قرارداد تمدید شود. در این مرحله معمولاً مشاوره فنی برای تعیین درصدهای باقیمانده کار انجام میشود.
مجری باید لیست کارهای باقیمانده (مثلاً اجرای تاسیسات یا نما) را تهیه کند و بر اساس مراحل ساخت ساختمان، زمان جدیدی پیشنهاد دهد.
بسیاری از پروندههای شورای انتظامی به خاطر همین تمام شدن زمان “غرارداد” و عدم تمدید آن است. برگههای تعهد نظارت که در شهرداری ثبت شد، اعتبارشان را از دست میدهند.
نقل قول:
“زمان در قرارداد مهندس مجری، یک موجود زنده است. اگر به آن بیتوجهی کنید و بدون تحلیل دقیق فنی و مالی عددی را در قرارداد بنویسید، این زمان در پایان دوره علیه شما شهادت خواهد داد و میتواند منجر به محکومیت انتظامی شود.”
منبع علمی
مبانی تعیین مدت پیمان و شرایط عمومی آن در “ماده ۳۰ شرایط عمومی پیمان (نشریه ۴۳۱۱ سازمان برنامه و بودجه)” و همچنین دستورالعملهای ابلاغی سازمان نظام مهندسی ساختمان در خصوص “جدول تفکیک زمانی ساخت و ساز شهری” ذکر شده است.